น.ส. 4 vs น.ส. 3 ก.: ควรซื้อโฉนดแบบไหน?

ระบบโฉนดที่ดินของไทย: สรุปสั้น ๆ

ไทยมีหลายประเภทของโฉนดที่ดิน ตั้งแต่เอกสารกรรมสิทธิ์ที่สำรวจด้วย GPS ครบถ้วนไปจนถึงการอ้างสิทธิ์ครอบครองแบบไม่เป็นทางการที่แทบไม่มีการคุ้มครองทางกฎหมาย สำหรับผู้ซื้อต่างชาติที่พิจารณาสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีในปาย โฉนดที่ดินคือตัวแปรสำคัญที่สุดในการทำธุรกรรม

สองโฉนดที่ครองตลาดปาย: โฉนด (นส. 4 จ.) และ นส. 3 ก. นี่คือความหมายจริง ๆ และเมื่อไหร่ที่แต่ละอันเป็นที่ยอมรับได้

โฉนด (นส. 4 จ.) — มาตรฐานทองคำ

โฉนดคือรูปแบบสูงสุดของโฉนดที่ดินในไทย เขตแดนถูกสำรวจอย่างแม่นยำโดยใช้พิกัด GPS และจดทะเบียนกับกรมที่ดิน เอกสารมีการอ้างอิงรูปถ่ายทางอากาศและอ้างอิงข้ามกับกริดการสำรวจแห่งชาติ

สำหรับการลงทุนสำคัญใด ๆ เช่น การเช่าที่ดินเพื่อสร้างบ้านถาวร โฉนดคือสิ่งที่คุณควรยืนกราน

นส. 3 ก. — การครอบครองที่ยืนยันแล้ว ไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ

นส. 3 ก. อยู่ต่ำกว่าหนึ่งระดับ ยืนยันว่ามีคนครอบครองและใช้ที่ดิน และบันทึกเขตแดนโดยประมาณ อย่างไรก็ตาม การสำรวจมีความแม่นยำน้อยกว่า — เขตแดนมักวัดจากจุดสังเกต เช่น "จากต้นไม้ใหญ่ถึงกำแพงหิน" มากกว่าพิกัด GPS

ที่ดิน นส. 3 ก. สามารถ อัปเกรดเป็นโฉนดผ่านกระบวนการสมัครที่สำนักงานที่ดิน (โดยทั่วไป 6–18 เดือน ค่าใช้จ่าย ฿5,000–15,000) ที่ดินชนบทในปายหลายแห่งอยู่ในคิวอัปเกรดนี้

โฉนดระดับต่ำกว่า — หลีกเลี่ยงสำหรับสัญญาเช่า

• นส. 3 (ไม่มี ก.): แม่นยำน้อยกว่า นส.3ก. เขตแดนมักเป็นที่พิพาท หลีกเลี่ยงหากไม่ถูกมากจริง ๆ
• ส.ค. 1: เป็นเพียงการรับรู้การครอบครอง ไม่ใช่โฉนดเลย ไม่มีสิทธิ์โอน ไม่สามารถจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ห้ามเช่าที่ดินนี้
• ภ.บ.ท.5 / ส.ป.ก.: เอกสารการใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ชาวต่างชาติไม่สามารถเช่าเพื่ออยู่อาศัยได้

ป่าสงวนและที่ดินอนุรักษ์

ข้อกังวลพิเศษในจังหวัดแม่ฮ่องสอน: ที่ดินบางส่วนในและรอบปายได้รับการกำหนดเป็นป่าสงวนหรืออยู่ติดกับอุทยานแห่งชาติ ที่ดินนี้มักมีการใช้เกษตรกรรม โดยพฤตินัย และดูเหมือนที่ดินชนบทธรรมดา แต่ไม่มีโฉนดทางกฎหมายเพราะไม่สามารถออกได้ตามกฎหมาย มันเป็นของรัฐ

วิธีตรวจสอบโฉนดก่อนซื้อ

1. ขอสำเนาเอกสารโฉนดจากผู้ขาย — พวกเขาควรมีต้นฉบับที่บ้าน
2. นำไปที่สำนักงานที่ดินอำเภอปายและขอค้นหา — ข้อมูลสาธารณะ ค่าใช้จ่าย ฿30
3. ยืนยันเลขแปลง พื้นที่ (เป็นไร่ งาน และตารางวา) และชื่อเจ้าของที่ลงทะเบียนตรงกับที่แจ้งไว้
4. ตรวจสอบภาระผูกพัน จำนอง หรือสัญญาเช่าที่ลงทะเบียนไว้แล้วในโฉนด